4 things buyers need to know about robo-signing and the foreclosure freeze

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By Tara-Nicholle Nelson | Broker in San Francisco, CA

..4 things buyers need to know about robo-signing and the foreclosure freeze
October 12, 2010 2:16 PM

I double-dog dare you to watch a TV news show or spend more than 5 minutes on the web without hearing about the massive "robo-signing" foreclosure scandal that is rapidly encompassing the biggest banks in the country. Here are 4 things home buyers need to know about this breaking real estate news, and how it impacts them.

(Hint: I threw in a couple of bonus items at the end!)

1. What is robo-signing is, and what all the fuss is about? The phrase robo-signing refers to what we’re now realizing has been a very common practice in the banks’ foreclosure document processing divisions, where one person was essentially given the job of signing as many 10,000 foreclosure documents per month, by hand. These individuals were supposed to be reviewing the files, making sure grounds for foreclosure actually existed, signing the docs in front of notaries. But because of the volume of documents, what they actually did was just sign thousands of documents at a time, without even reading them, and ship them off somewhere else to be notarized.

If you do the math on an 8 hour workday, you'll see that that only gives the staffer 1.5 minute to review each file and documents to make sure the foreclosure is warranted. That's not humanly possible, which is how these staffers got the nickname “robo-signers”

Government regulators are very concerned that the banks may have been taking people's homes without following the proper legal procedures. As a result, 40 states' attorneys general are teaming up to launch a multi-state investigation, and the federal Comptroller of the Currency and federal attorney general may also get involved in investigating this issue.

2. Will the freeze will make the banks cancel buyer contracts on REO properties? Currently, the freeze impacts bank-owned properties that are owned and/or serviced by Ally Financial/GMAC Mortgage, JP Morgan Chase, and some properties that were owned by Bank of America. Generally, contracts to buy these homes are being put on hold and extended for 30 days. As well, the banks are often reaching out directly to buyers and offering them the option to cancel their contracts and recoup their deposit money.

3. Is it safe to buy a foreclosed home? There's lots of talk right now about the "clouds" that this scandal will create on the titles to homes that were foreclosed by the banks' foreclosure mills. And that makes sense: if the home wasn't properly foreclosed on in the first place, then the legitimacy of the bank's resale can be called into question. Normally, I'd say: Don't worry about it, buyer - that's why you'll get title insurance! But last week, 3 of America's largest title company insurers declared that they will not offer title insurance on a number of the homes that may have been involved in this scandal.

In the vast majority of cases – when the foreclosure was justified and a bona fide purchaser, someone who was not involved in the bank’s wrongdoing, has purchased the home, courts will not reverse these foreclosures or their sale to buyers. But if you’re in the market for a foreclosure, get clear on which bank owns the place as soon as you can, and run the property past your title insurer before you get too far into the transaction to make sure they can write a policy of title insurance on the property before you spend too much money on inspections and appraisals. (And see my Bonus Buyer Advice at the end of this blog post!)

4. How the foreclosure freeze will impact American home values, say after you buy. In the short term, these freezes might cause prices to stabilize, as we expect to see the supply of foreclosures for sale start to shrink. However, if these freezes stretch out for a long period of time, they could simply be delaying many inevitable foreclosures, which could delay the recovery of the housing market and home prices, over time. I wouldn't expect to see the freezes cause prices to drop much beyond where they are now, but if they stretch out, they could keep appreciation flat for a longer period of time.

P.S. - Bonus Buyer Advice from Tara: Don’t underestimate the deals you can get on non-foreclosed properties. You can often get just as good of a price on a better property with more flexibility on the seller’s part in terms of repairs and other negotiation points if you buy a home from an individual seller, as opposed to a bank-owned property.

P.P.S. - Click here for more tips on how to negotiate the best possible deal when you buy a home.

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"Pan con lo Mismo"

Por: Manuel Becerra

Oyendo los informes públicos (o al menos lo que tratan de que sepamos) en mi carro camino al trabajo, el otro día, caí en la cuenta que incesantemente nos dicen lo mismo que “ya viene ayuda” que “el mercado de bienes y raíces” esta aflorando, incrementando que el presidente autorizo tanto presupuesto para corregir los problemas de el foreclosure , que designo tantas cantidades de billones para instaurar mas empleos y bla, bla, bla, que no son otra cosa que tácticas para que nos entrampemos es decir el llegar a engañarnos con una situación irrisoria ya que la situación actual no tiene nada que ver con el hecho de que en realidad no importa cuanto dinero o cuantas esperanzas escuchemos todo eso es una falacia, un cuento muy bonito ya que cuando llegamos a acercarnos con alguien llámese funcionario o institución bancaria o de cualquier otra índole para recibir asistencia inmediatamente nos interrogan donde laboramos, en que nos ocupamos (en otras palabras de donde obtendríamos ingresos para responder a sus exigencias) y como la generalidad no estamos trabajando o tenemos que hacerlo por el mínimo(sueldo de risa) que no nos cubre ni las mas mínimas exigencias de este actuar mundial) ya que no sostiene ni la renta, ni el lujo de tener mas de dos hijos y si están estudiando peor es la realidad que se vive .) Porque es lo único disponible que hay para la mayor parte de esta población, por una razón u otra, allí finiquita la ayuda, la promesa, de apoyo de ayuda de incremento, que tanto bate frente a nuestras narices el gobierno, con una muy amabilísima disculpa y muy diplomáticamente nos dicen que no calificamos. Si esto es para cierto tipo de personas que tiene buen crédito y sueldo cotizado arriba del mínimo, entonces cual es el apoyo, el ofrecimiento, la promesa? Acaso esta gente elitista ( poca población) necesita que le otorguen descuentos, apoyo financiero, que todos los contribuyentes independientemente del sueldo que percibamos sea mucho o poco debemos estar costeando por el resto de nuestras vidas, un dinero que nosotros los infortunados la gran mayoría de la población) nunca miramos o disfrutamos.

Pregunto me yo, le pregunto a mi conciencia, la tuya y la de quienes están leyendo el presente articulo porque no hablar con una verdad, que por mas cruenta que sea, no deja de ser una realidad que coexiste con el manejo de intereses FINANCIEROS de unos pocos, entre una inmensa mayoría que son rebajados a su mala nota de NO CALIFICA, porque no mencionarnos con todas sus letras el mercado aun sigue inmerso en una serie de debates, que no cualquier miembro de esta población, que no tenga en su historial crediticio o laboral no es sujeto a la aprobación de un crédito que no deja de ser una necesidad básica de supervivencia, que los inmuebles se encuentran manejados por agiotistas que solo buscan su rendimiento económico, individual, personal, a esta nación que el estado de derecho de otorgarles un crédito para la obtención de una vivienda es una obligación emanada desde las raíces del surgimiento de la humanidad avalada por los derechos humanos mundiales en diferentes convenciones donde han convenido y manifiestan que las cosas son fáciles para todas las personas sin importar estatus social, genero raza que se dan las oportunidades en un amplio campo de igualdad y equidad, porque se hace llamar potencia que solventa y cubre mínimas exigencias del diario vivir cuando con palmo en narices nos dejan y no nos permiten vislumbrar mucho menos aspirar a crearles un mejor futuro a las generaciones venideras, sin que estas estén talladas ante un mecanismo que le reditué ganancias seguras al gobierno, ¿Por qué siempre han de ser los que sostengan esta pirámide económica una base que se hace llamar infortunados porque todos claman su derecho a ser debidamente reconocidos? ¿Por qué cada vez las estrategias financieras nos hunden en un mundo inaceptable de desolación y pobreza, ¿que cada ves es mas difícil detener? Hasta caer en la ignominia, en el descaro económico? Es decir cada vez es menos lo que tenemos para dar y mucho que enseñar a nuestros futuros señores, señoras, de la nación, y es el NO CALLAR, el expresar nuestro sentir sin mirar si le afecta a unos cuantos cuando como siempre los pobres pagamos el pato… nunca olviden… YA QUE LA LIBERTAD DE EXPRESION ES UN DERECHO QUE ESPERO Y CON DOLOR EN MI ALMA TAMBIEN NO NOS SEA SUJETO A APROBACION MUCHO MENOS REDUCIDO A UNA MINIMA EXPRESION ….”TE CALLAS O TE DESAPARECES”

Si tiene algún comentario, duda, expresión al caso háganoslo saber ya que es de suma importancia el retomar y publicar el clamor de un pueblo sumergido en una fantasía expresada ante convites mundiales y la triste realidad que se esta viviendo no tiene nada que ver con este cortometraje de la vida que se esta viviendo en este país en este 2010 y que nos accese para salir adelante con toda esta situación financiera que nos aqueja. Si nos damos la mano unos a otros todo se hace más liviano y llevadero el andar, lo dice un viejo refrán LA UNION HACE LA FUERZA.

MB Homes Solution
Manuel “Consultant” B
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